東區買屋 / 東區買房 - 東區核心・低公設電梯華廈｜自由路 3房2廳2衛地陪

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1298 萬
參考單價：40.29 萬/坪
地址：新竹市東區自由路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：諾貝爾
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：32.22 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.09 坪
附屬建物面積：3.34 坪
共同使用：5.79 坪
土地面積：7.96 坪
樓別/樓高： 6樓 / 7樓
屋齡：27 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：833 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：1351124)

以下針對您提供的東區自由路電梯華廈物件，以潛在買房者的角度進行詳細分析。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	得房率高：公設比僅 18%，同坪數下室內實際空間較寬敞，3 房 2 廳 2 衛格局方正實用。黃金地段：位於東區自由路核心商圈，生活機能成熟，採買、餐飲、交通都非常便利。價格實惠：在東區電梯住宅中，單價約 40.29 萬，對於首購族或小家庭來說門檻較低。樓層條件佳： 7 樓高的第 6 樓，配有電梯且視野通常不錯，採光通風狀況良好。
劣勢 (Weaknesses)	無車位配置：總價內不包含車位，東區停車困難，對於多車家庭或習慣開車者會是最大負擔。屋齡較老：屋齡已達 27 年，可能面臨管線老化、外牆滲漏等隱憂，未來貸款年限或會受限。頂樓風險： 6 樓屬高樓層，接近頂樓，夏季日照時間長，可能需考量隔熱與冷氣耗能成本。管理費偏低：月繳 833 元雖低，但也暗示社區公共設施可能較簡易，缺乏高級大樓的維護水準。
機會 (Opportunities)	翻新潛力：屋齡老舊代表內部格局或裝潢可能待更新，可透過裝修打造個人喜愛的風格。租賃熱區：東區租屋需求大，若未來有出售轉手意圖，低總價與核心地段仍具吸引力。區域發展：東區持續穩定發展，生活機能成熟不易衰退，保值性相對穩健。
威脅 (Threats)	維修基金不足：老屋社區可能面临大修需求（如外牆整修、電梯更換），需留意公設費是否足以支應。買方受限：缺乏車位會篩選掉部分預算較高或對停車有需求的潛在買家，影響未來流動性。貸款條件：因屋齡因素，銀行核貸成數或年限可能不如新案彈性，需預先評估房貸負擔。

2. 物件評論總結

此物件適合「重視空間實用性與生活機能」的買房者，尤其是首購家庭或投資客，但在購買前需仔細權衡屋齡與停車問題。

主要理由如下：

高 CP 值與空間感： 在東區核心地段，擁有 18% 的低公設比非常罕見，32 坪的總坪數能規劃出標準三房，實際使用面積大於一般新案，對於有小孩的家庭而言價值極高。
地段優勢明顯： 自由路商圈生活機能完善，通勤與日常採買極為便利，這類「成熟生活圈」的資產通常抗跌性較佳。
需克服的短板： 由於屋齡已達 27 年且無車位，若您無法接受老屋潛在維修風險，或對停車有強烈需求，則建議慎重考慮。若能透過裝修翻新並配合停車月租方案，這將是一筆高性價比的安家之選。